以案释法

【编 辑：天贵律师事务所】 【更新日期：2024/12/17 8:48:35】 【浏览次数：75 次】

破产财产处置中的租赁权涤除及案例分析 编者按在破产案件财产处置过程中，根据债务人财产的性质，可以分为物权性、债权性和人身属性三类财产，其中作为实物资产的物权性财产处置属于破产案件财产处置的重点。物权性财产按照形式划分主要包括土地、房屋、机器设备、车辆等，而土地、房屋等不动产的处置，因为其价值较大、多重法律关系交叉、法益保护顺序等原因，是破产财产处置过程中的难点问题。破产财产租赁权涤除，又属于该类财产处置中较为常见，在管理人处置该类存在租赁权负担的破产财产时，更需要平衡债务人、债权人以及承租人的权益。在破产重整案件中，囿于重整方案的灵活性较强、处置方式多元化、个案之间重整模式差异化明显等因素影响，该类案件中的租赁权涤除不具有代表性。故本文着重在破产清算清算情形下，分析管理人在处置债务人破产财产过程中涉及到的租赁权涤除相关问题。

01管理人租赁权涤除的特殊性

债务人企业进入破产清算程序后，将不可逆的走向注销，在此情形下，管理人需要对债务人破产财产进行变价处置，向债权人进行分配或清偿。管理人将存在争议的破产财产通过拍卖方式出让至买受人，将该财产上的权利负担予以清除。债务人在进入破产程序前，常因经营与财务状况恶化等原因将闲置的土地、厂房等出租，待其最终进入破产程序时，租赁合同往往尚未到期。破产财产上设有租赁权，在处置过程中较为复杂，为了处置收益最大化，管理人尽量避免选择带租拍卖，而是优先涤除拟处置财产的租赁权。

在一般民事案件中，涉及到租赁权涤除问题主要集中在金钱债权执行过程中法院依职权处置债务人财产过程中，不论是法院还是存在利害关系的买受人、债权人想要涤除租赁权，始终无法回避“买卖不破租赁”原则，以及承租人在同等条件下的优先购买权。在执行案件处置中，对于真实存在的且成立于查封之前的租赁关系，几乎无法进行有效涤除，而法院在财产处置中的保守惯性以及腾退房屋具体规定缺失，在其不采取主动方式涤除情况下，买受人、债权人通过执行异议、执行异议之诉方式涤除租赁难度大，成功率低。

而破产清算案件中，对于管理人来说，在不涤除租赁权的情形下带租拍卖，因标的物存在权利瑕疵，影响到意向购买人的投资意愿，最终成交价格较之市场价偏低，直接关系到债务清偿率。但是，因为破产案件的程序赋予管理人解除权，且该种解除权已经突破法定、约定解除范围，管理人可以任意选择将该财产上的租赁关系解除后再行拍卖，这也是破产案件与一般民事案件在涤除租赁上最大的区别。现阶段我国暂无明确法律规定如何对不动产租赁合同相对人的合法权益进行保护，破产程序中因不动产租赁合同产生的纠纷，各地法院仍然是以支持管理人的选择为主，一般均允许管理人解除合同。而承租人只能按照《企业破产法》第五十三条之规定“管理人解除合同时对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权”，将因解除合同而遭受的改建、装修、预交租金等经济损失作为破产债权进行申报。

02管理人涤除租赁权条件

《破产法》第18条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同……”从上述条文赋予了破产管理人单方解除合同的特别权利，只要《租赁合同》同时满足“破产申请前成立”和“债务人和对方当事人均未履行完毕”两个条件，管理人即可单方解除合同。同时，全国人大法工委在破产法立法释义中明确：管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，有权决定继续履行或者解除。

从现行司法实践来看，法院在判断管理人是否有权解除合同时，一般仅审查是否符合“债务人和对方当事人均未履行完毕”这一条件，而不审查解除合同是否损害对方当事人合法权益、合同继续履行是否有利于保护债权人利益等其他因素。如在（2020）最高法民申3299号案中，最高院明确指出：“根据上述规定，对在破产申请受理时债务人和对方当事人均未履行完毕的合同,管理人享有选择继续履行或者解除之权利……王圣琼提出金凯进公司管理人区别对待不同承租人、其投入成本高、解除合同损害其合法权益、合同继续履行有利于保护金凯进公司债权人利益等，主张合同应继续履行，均不属于本案审查范围,本院不予支持。”法院在类似案件裁判中基本采取前述观点，无论破产企业是否违约、是否有过错、是否具备可以解除的条件，除非待解除合同涉及社会公共利益或生存权等优先权利。

03管理人解除权行使与承租人利益保护

实现破产企业财产价值最大化是我国破产立法的一项基本原则，企业发生破产原因进入破产程序后，对普通债权人来讲，其债权不可能完全实现，所以在破产清算中实现债务人财产价值最大化，既是最大限度的维护债权人的利益，也是维护了债务人利益。企业破产是一项庞杂的法律工程，不仅涉及的诉讼案件数量多、关系复杂，涉及的相关利益也不少：有债权人与债务人之间的“私益”，也有职工安置、税款缴纳等“公益”，各种利益均受法律平等保护，在破产程序中平衡各方利益，找到各方利益最大公约数，是破产程序的最终目标。

实践中关于管理人的解除权是否应该受到限制存在较大争议，即在管理人解除权与承租人占有使用权之间的平衡持有不同意见。认为需要保护承租人权益而限制管理人任意解除的主要依据“买卖不破租赁”原则，认为承租人对于破产财产的占有使用包含生存权、居住权内涵，不应随意解除租赁关系。浙江省高级人民法院民事审判第二庭《关于商事审判若干疑难问题解答》中也指出，要注意把握保护债权人利益与保护承租人利益的平衡，对合同解除后的利益格局进行考量，既可以解除房屋租赁关系后予以出卖，也可以考虑连同租赁客户一起转让。笔者认为“买卖不破租赁”与管理人任意解除权看似矛盾，但“买卖不破租赁”属于民法中规定的一般原则，而管理人解除权属于特别法规定，且并未排除适用租赁合同，因此在这种情况下特别法优先适用，管理人仍有权解除正在履行的租赁合同。《企业破产法》以特别法形式赋予管理人对待履行合同单方决定解除与否的选择权，管理人因行使选择权而解除合同系法定解除权，目的在于通过解除租赁合同、收回并顺利处分租赁物，以便实现破产程序中房屋价值的最大化，保障债权人整体利益。在法律已有明确规定的情况下，主张保障个别承租人的利益而限制管理人的法定解除权依据不足。而承租人在合同解除后，可就已经缴纳的押金、预付租金、维修费用，装饰装修损失等，向管理人申报债权以弥补损失。

04承租人债权性质的争议

破产程序中，管理人选择解除租赁合同后，承租人享有返还已付价款请求权，即解除债权，但是该债权是普通债权还是共益债务尚存较大争议。

《破产法》第42条规定：“人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：（一）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；（二）债务人财产受无因管理所产生的债务；（三）因债务人不当得利所产生的债务；（四）为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；（五）管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；（六）债务人财产致人损害所产生的债务。”《破产法》第53条规定：“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。”《破产法司法解释二》第34条-38条对特定条件下解除所有权保留买卖合同产生债务构成共益债务进行了规定。全国人大法工委在《破产法》第53条的立法释义中明确指出：如果对方当事人因为合同的解除而受到了损害，应当可以向管理人或者债务人请求损害赔偿。但是，这种损害赔偿请求权作为一种债权，产生于破产案件受理以后，不符合本法第四十四条关于可申报债权的定义；而作为破产案件受理后产生的债权，这种损害赔偿请求权又不属于本法第四十二条所规定的共益债务的范畴。故从现行法律条文，除所有权保留买卖合同（融资租赁）外，解除债权属于普通债权。

司法实践中，法院关于该类债权的认定标准也不统一。第一种观点认为，依据《破产法》第53条关于“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权”之相关规定，管理人解除合同产生的债权不属于共益债务。如在(2015)粤高法民二终字第1号案中，广东高院即认为：“《车位认购合同》已被嘉粤集团管理人解除……原判决在依法认定合同解除后，适用《中华人民共和国破产法》第五十三条规定，确认郑健飞因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报普通债权，并无不当，本院予以维持。”

第二种观点认为，合同解除后，破产企业收取的款项构成不当得利，合同相对人不当得利的返还请求权有别于破产法第53条规定的损害赔偿请求权，不应当作普通债权对待，而应依据《破产法》第42条第3项的规定认定构成共益债务，由破产企业财产中随时返还。如在(2017)湘民再461号案中，湖南高院即认为：“本案中，承租人不当得利的返还请求权有别于企业破产法第五十三条规定的损害赔偿请求权，不应当作普通债权对待。参照最高人民法院（2016）最高法民他93号答复函答复本院另案《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》的答复意见：‘租赁合同如判解除，则预付租金构成不当得利应依法返还，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项的规定，该不当得利返还债务应作为共益债务，由破产企业财产中随时返还。”

05租赁关系的识别

租赁合同关系中，租赁物的所有权为出租人所有，承租人仅享有占有、使用、收益的权利，即承租权。承租权本质是一种债权，但存在物权化特征，由此延伸出“买卖不破租赁”原则及承租人“优先购买权”规则上。债务人企业在经营不善、资不抵债的情况下进入破产程序，而在进入破产程序前，企业内部或者外部人员为了牟取不正当利益，存在恶意设定租赁，倒签租赁合同损害租赁物买受人利益。此种情形下，管理人需要第一时间对租赁关系是否真实有效进行核实，在涤除租赁后，对虚假承租人申报债权进行识别。

区分是否为真实租赁关系可以参考法院在租赁关系认定上的一般标准，即对合同效力、租赁物占有、合理履行等方面作出实体审查。首先需要分辨合同签订的真实性，可以从签订时间、民事权益冲突、租金约定与支付情况进行判断。其次还要核实是否存在真实的占有、使用情况，水电暖等费用投入。最后，对于常见的“以租抵债”的承租人形成的租赁合同效力进行研判。对于以尚未发生的长期租金收益，约定抵偿其他债权人债权的行为，实质上是一种擅自处分债务人名下资产的未来租金收益来提前抵偿其他债权的行为，直接损害了其他债权人的合法权益。对于债务人企业将其名下不动产交付给其他债权人长期使用，以租金形式清偿债务的，在破产案件受理之前已经抵偿的部分可以认定为已实际履行完毕；但在受理之后，应视为债务人企业租金收益。如果这类债权人，在“以租抵债”后未实际占有讼争不动产的，可以视为租赁合同尚未成立，自始不发生租赁的效力。

06案例分析

因为破产案件程序设定上的特殊性，以及管理人与法院职权定位等原因，通过裁判文书网检索的破产清算案件中涉及租赁权涤除的生效裁判文书案件较少。笔者通过检索最高人民法院在一般民事审理、执行程序中的涉及租赁权涤除案例，也能反映出司法机关对于租赁权涤除的裁判惯例及权利保护侧重。

1.最高人民法院公布的《2017年全国法院十大执行案件之五》浙江缙云法院办理的被执行人丰圣公司借款合同纠纷执行案。

案情简述：2016年3月25日，缙云县农村信用合作联社新碧信用社（以下简称“新碧信用社”）向缙云法院申请强制执行其与浙江丰圣电器有限公司（以下简称“丰圣公司”）等借款合同纠纷案。根据生效判决书，丰圣公司及其担保人应归还新碧信用社借款1100万元及利息，丰圣公司以名下房地产承担抵押担保责任。

执行过程中，该院依法向被执行人丰圣公司、卢某某、董某某发出了执行通知书，责令三被执行人于2016年4月4日前履行法律义务或申报财产。但被执行人一直未履行也未进行财产申报。该院依法查封了丰圣公司设定抵押的房地产。因浙江澳贝思新能源科技有限公司（以下简称澳贝思公司）租赁在丰圣公司厂区内，根据租赁合同，租赁发生于抵押、查封之前，且租赁期限未满，该院于同年7月18日裁定带租拍卖。拍卖过程中，新碧信用社向法院提出执行异议，认为租赁虚假请求依法涤除，并提供相关证据。立案后，执行法院围绕相关证据，从租赁是否为双方真实意思表示、租赁合同是否签订于厂房抵押前、澳贝思公司是否合法占有使用租赁物等方面深入审查。经查，丰圣公司与澳贝思公司就涉案房地产签订长达10年的租赁合同，澳贝思公司称其以银行承兑汇票一次性付清150万元租金。但汇票背书内容反映该汇票并非来自澳贝思公司，且在租赁合同签订之前的半年，丰圣公司就已经从与其有业务关系的其他单位取得该汇票并再行转让给他人，所谓签订租赁合同并一次性以汇票支付租金的说法明显违背常理。法院依法认定丰圣公司与澳贝思公司租赁关系虚假，依法裁定涤除租赁权，并对丰圣公司虚假租赁行为作出罚款60万元的处罚决定。丰圣公司、澳贝思公司未再提出异议或复议。租赁涤除后，该院将原先以930万元带租拍卖未成交的企业资产重新启动拍卖，经22人竞拍，87次延时，最终以2395万元高价成交，溢价率达157.5%。本案圆满执结。

裁判要旨：本案执行法院根据当事人的异议，深入审查发现被执行人与第三人串通妨碍执行的虚假租赁行为，采用罚款形式对于恶意第三人依法予以惩治，依职权涤除租赁权后拍卖处置，保护申请人的合法权益，同时有效推动了案件的顺利执结。

2.（2020）最高法民申3299号再审申请人王圣琼因与被申请人深圳市金凯进光电仪器有限公司房屋租赁合同纠纷案。

案情简述：2013年12月13日，王圣琼与金凯进公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定：金凯进公司将其所有的深圳市宝安xx金凯进厂区二10598.17平方米、宿舍一2618.84平方米出租给王圣琼，租赁期限为180个月，自2013年12月9日起至2028年12月8日止。租金每月为83333.33元，王圣琼一次性支付96个月的租金共计800万元，王圣琼转账到金凯进公司名下银行卡：收款人名称黄长游，收款人账号40×××23，开户行中国工商银行深圳市分行。合同签订后，王圣琼委托案外人钟x华、蔡X权分别向金凯进公司指定的收款账户转账300万元、500万元，合计800万元，王圣琼已按照涉案租赁合同的约定履行了支付96个月租金的付款义务。涉案房产已交由王圣琼占有使用。2017年2月24日，广东省深圳市中级人民法院作出（2016）粤03破申7号民事裁定书，裁定受理金凯进公司破产清算一案，并于2017年4月25日指定广东融关律师事务所担任金凯进公司管理人。2017年12月25日，金凯进公司的管理人向王圣琼发出《解除租赁合同通知书》，通知王圣琼解除双方签订的房屋租赁合同，王圣琼起诉管理人要求确认解除行为无效。一审、二审法院均支持管理人可以解除案涉租赁合同，后王圣琼向最高院申请再审。

最高院再审认定王圣琼与金凯进公司之间仅签订一份《房屋租赁合同》，该份租赁合同约定租赁期限为180个月，于2028年12月8日届满。房屋租赁合同为继续性合同，不能因租金的支付方式，将一份租赁合同分割为数份租赁合同。在租赁期限届满前，金凯进公司交付房屋的义务未履行完毕，而王圣琼仅支付96个月的租金，其支付租金的义务亦未履行完毕，且租赁期内，王圣琼作为承租人的义务不仅包括支付租金，还包括保管租赁物、返还租赁物等义务。原审法院认定案涉房屋租赁合同为双方均未履行完毕的合同，理据充足，并无不当。王圣琼提出其已支付96个月租金即合同前8年租期属于双方均已履行完毕的合同的主张，无事实及法律依据。

《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。根据上述规定，对在破产申请受理时债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，管理人享有选择继续履行或者解除之权利。生效的（2016）粤03破申7号民事裁定已裁定受理金凯进公司破产清算一案，据此，原审法院判决认定金凯进公司管理人解除案涉房屋租赁合同有效，事实认定清楚，法律适用正确，并无不当，本院予以维持。王圣琼关于金凯进公司不符合破产条件的主张，并非本案房屋租赁合同纠纷的审理范围，原审法院未予审查，并无不当。王圣琼提出金凯进公司管理人区别对待不同承租人、其投入成本高、解除合同损害其合法权益、合同继续履行有利于保护金凯进公司债权人利益等，主张合同应继续履行，均不属于本案审查范围，本院不予支持。王圣琼如认为解除合同致其损失，可依照《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国企业破产法》的相关规定在金凯进公司破产程序中予以主张。

裁判要旨：破产案件法益保护及管理人解除权特殊性导致法院审理破产案件涉及租赁权涤除纠纷中，仅需审查双方之间的合同是否属于未履行完毕，至于合同履行过程中破产企业是否违约、是否有过错、租赁合同是否具备法定、约定解除的条件，均不予以考虑，除非待解除合同涉及社会公共利益或生存权等优先权利。

3. （2020）最高法民申3044号再审申请人江苏佐仕科技有限公司与被申请人中国民生银行股份有限公司郑州分行、舞阳闵原电器有限公司、濮阳市龙迈电动车有限公司、蒋厚龙、孟晓云案外人执行异议之诉一案。

案情简述：河南省郑州市中级人民法院2016年12月9日作出（2015）郑民四初字第270号民事判决书，判决：一、舞阳闵原电器有限公司本判决生效之日起十日内偿还中国民生银行股份有限公司郑州分行借款本金2100万元、利息249393.69元，共计21249393.69元……。诉讼中，该院于2015年7月14日发出（2015）郑民四初字第270号协助执行通知书，查封了闵原公司名下位于舞阳县县城××东段南侧的房产（房产证号：舞房权证城区字第××、20××65、20××66、20××67、20××68、20××18、201100120、20××21、00011368、00××69、00011370、00××20、00××71）和土地[土地证号为：舞国用（2014）第280号和第61号、舞国用（2009）第001号和002号、舞国用（2011）第299号]及附属物。因被执行人未按时履行生效法律文书确定的义务，民生银行郑州分行申请强制执行，该院于2017年11月2日立案执行。执行中，2018年6月13日作出（2017）豫01执1036号执行裁定并于2018年7月5日送达协助执行通知书，对上述涉案房产、土地及附属物继续查封。2018年6月13日作出（2017）豫01执1036号限期搬离公告，并于2018年7月5日向正在使用或租赁闵原公司名下涉案房产、土地的相关公司及个人送达限期搬离公告。佐仕公司不服，于2018年7月10日提出书面异议申请。该院作出（2018）豫01执异275号执行裁定书，驳回其异议请求。佐仕公司不服，提起执行异议之讼，提交了2014年9月16日甲方闵原公司、龙迈公司和乙方佐仕公司、丙方蒋厚龙签订的《财产转让协议》以及三份补充协议。协议约定甲方将其名下所有的汽车、设备、办公用具等财产转让给乙方，同时约定乙方租用闵原公司土地和厂房，佐仕公司从未支付过涉案土地和厂房的租金。

郑州市中级人民法院、河南省高级人民法院在审理执行异议之诉过程中，均认为依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行人的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，因佐仕公司从未支付过租金，且未提供充足的证据证明其占有使用涉案的土地和厂房，故佐仕公司对涉案的土地和厂房不享有合法租赁权，其不能阻却法院执行。同时抵押合同签订前该房产并未出租，佐仕公司明知闵原公司将所有房地产抵押给银行，已造成逾期和欠息，银行会随时对闵原公司主张抵押权，佐仕公司在闵原公司欠其巨额借款未还的情况下，通过租赁闵原公司的土地和房产，以欠款利息抵销租赁费，对民生银行郑州分行行使抵押权造成的法律风险应自行承担。

最该院再审认定佐仕公司与闵原公司签订《财产转让协议》的时间虽为2014年9月16日，在第一次借款期限届满之后第二次抵押登记之前，但佐仕公司在签订该协议时即已明确知道涉案房产及土地已全部抵押给银行，且已造成逾期和欠息。该约定与民生银行郑州分行关于第二次借款为续贷的陈述能够相互印证。佐仕公司在明知涉案房产及土地被抵押给银行且已造成逾期和欠息的情形下，仍与闵原公司签订“以租抵债”协议，由此造成的法律风险应由其自行承担。佐仕公司与苏源公司均系独立法人，不是同一主体。佐仕公司提交的记账凭证、水电费票据、社会保险费发票等证据显示的均为苏源公司缴纳天然气、水电费、保险费、印花税的情况，该证据显示系苏源公司使用涉案房产、土地用于生产经营，而非佐仕公司。且苏源公司在提出执行异议时称是其承租了闵原公司的厂房，驳回再审申请。

裁判要旨：债务人以其公司房产、土地使用权抵偿债权人欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用“买卖不破租赁”原则。同时需要着重区分以下情况：承租人签订的协议性质为以租抵债协议而不是租赁合同，表现形式为没有交纳过租金；承租人订立租赁合同时明知涉案房产土地被抵押的，由于出租人的处分存在权利瑕疵，承租人明知该权利瑕疵仍然与其订立租赁合同，其应自行承担相应后果；承租人没有实际使用租赁物。符合前述条件的，不能适用“买卖不破租赁”原则，租赁权仅作为债权，不具有物权化倾向，不能对抗基于所有权进行的财产处置。

4. 最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要关于出租人破产时待履行房屋租赁合同的处理。

案情简述：2016年3月1日，甲公司与乙公司签订《房屋租赁合同》，约定甲公司将其所有的厂房租给乙公司经营，租赁期限10年，从2016年3月2日至2026年3月2日，每月租金20万元，租金总额2400万元，合同生效后乙公司预付5年租金1200万元，余额自到期时起按月支付。合同签订后，乙公司依约支付了1200万元，甲公司亦向乙公司交付了房屋。

2018年10月14日，丙人民法院裁定受理了某债权人对甲公司的破产清算申请。2018年12月10日，甲公司破产管理人通知乙公司解除房屋租赁合同，并要求乙公司在收到该通知后15日内返还租赁的房屋。乙公司回函称，不同意解除合同、返还房屋。甲公司遂提起诉讼，请求法院判令解除租赁合同，乙公司返还承租的房屋。乙公司抗辩称，甲公司无权擅自解除合同，如法院最终判决解除合同，甲公司亦应优先返还其预付的全部剩余租金并赔偿其因此而遭受的损失。

法律问题：甲公司破产管理人是否有权解除《房屋租赁合同》？乙公司预付的剩余租金应如何处理？

不同观点：甲说：解除说法院裁定受理债权人对甲公司的破产清算申请后,对于甲乙双方均未履行完毕的《房屋租赁合同》,甲公司破产管理人享有继续履行或解除合同的选择权。甲公司破产管理人选择解除合同，于法有据，应予支持。合同解除后，甲公司有权要求返还房屋，乙公司预付的1200万元租金扣除实际承租房屋应付的部分后，余款应作为共益债务从甲公司财产中随时优先清偿。

乙说：限制解除说租赁合同中，为维持租赁关系的稳定性，确保承租人对租赁物持续、有效利用，法律对承租人予以特殊保护，规定了“买卖不破租赁”原则，赋予承租人优先购买权。对于案涉长期不动产租赁合同，更有必要维持租赁关系的稳定性。虽然《企业破产法》规定管理人对待履行合同享有选择权，但基于长期租赁合同的特殊性，应对管理人解除待履行租赁合同的权利予以限制，以维护交易秩序、实现实质公平。从比较法的视野看，这也是美国、德国等很多国家的通行做法。因此，本案中应限制甲公司解除合同，尊重乙公司关于继续履行合同的诉请。在《房屋租赁合同》继续履行的情况下，乙公司预付的租金不予返还。

法官会议意见采甲说出租人破产时，租期尚未届满且承租人也未支付全部租金的租赁合同属于双方当事人均未履行完毕的待履行合同，根据《企业破产法》第18条的规定，破产管理人有权单方决定解除合同，要求承租人返还租赁物，以保障租赁物顺利回收处置，实现破产财产价值最大化。出租人解除合同、收回租赁物，则其继续占有承租人预付的租金即失去法律依据而构成不当得利，承租人有权要求将该租金作为共益债务从债务人财产中随时优先清偿。

意见阐述：人民法院裁定受理破产申请后，对于当事人尚未开始履行，或者虽然已经部分履行但双方均未履行完毕的待履行合同，《企业破产法》做出了与非破产情形下不同的特殊处理，赋予破产管理人以继续履行合同或解除合同的选择权(挑拣履行权)。房屋租赁合同属于不动产租赁合同，具有持续性，在租赁合同履行过程中，一方当事人破产的情形较为常见，由此产生的纠纷也屡见不鲜。本案中的《房屋租赁合同》签订后，当事人双方各自履行了部分合同义务，但租赁期限尚未届满，承租人也未支付全部租金，因而属于当事人双方均未完全履行完毕的待履行合同。对于此种待履行的房屋租赁合同，是否应采取特殊处理规则对管理人的选择权加以限制，在承租人预付部分租金的情况下租金如何处理等，学理和实践中认识并不统一，需要加以研究。

5.（2020）最高法执复103号张ｘ英、富邦华一银行有限公司苏州分行等借款合同纠纷执行复议案。

案情简述：在江苏高院执行富邦华一银行有限公司苏州分行（以下简称富邦华一银行）与重庆中飞商贸有限公司（以下简称中飞公司）、戴勇、张永莉金融借款合同纠纷一案中，张x英对江苏高院作出拍卖、变卖被执行人戴x、张x莉名下位于重庆市九龙坡区杨家坪西郊路1号地上1、2、3、4、5层及地下１层房地产（以下简称案涉房地产），并以拍卖或变卖价款清偿债务的执行行为不服，向江苏高院提出异议称，其在2014年8月4日与中飞公司签订租赁合同，租赁案涉房地产1层3A门面，租期为2014年8月10日至2021年8月9日。租赁期限尚未届满，请求人民法院准许不予迁出腾空该门面。

江苏高院查明，本案于2017年3月16日作出（2016）苏民初24号民事判决，判令：1.中飞公司于判决生效之日起十日内偿还富邦华一银行借款本金2.55亿元，并支付相应罚息，以及赔偿富邦华一银行律师费损失60万元；2.若中飞公司未能按期履行上述债务，富邦华一银行有权以案涉房地产房屋及土地使用权优先受偿；3.戴x、张x莉对中飞公司的上述债务承担连带责任；4.戴x、张×莉承担担保责任后，有权向中飞公司追偿。在诉讼过程中，江苏高院于2016年6月11日作出（2016）苏民初24号民事裁定,保全查封案涉房地产，并于次日向重庆市九龙坡区不动产登记中心送达协助执行通知书。生效判决同时查明，富邦华一银行2013年7月15日（××）与戴勇（××）、张永莉（××），签订编号为201307151050502的重庆市房地产抵押合同，并办理了案涉房地产的抵押登记，内容为“××为富邦华一银行，抵押金额为255000000元，抵押期限为2013年7月11日至2016年7月31日。”

上述判决生效后，中飞公司、戴×、张×莉未履行判决义务。富邦华一银行向江苏高院申请执行，江苏高院以（2018）苏执25号案件执行，江苏高院作出（2018）苏执25号之一执行裁定，对被执行人戴×、张×莉名下案涉房地产予以拍卖、变卖，以拍卖或变卖价款清偿债务。同日，作出（2018）苏执25号公告，告知上述不动产占有人，自公告之日起一个月内自行迁出，并将迁出情况向江苏高院书面报告，逾期迁出江苏高院将强制执行。上述不动产占有人，如对江苏高院的查封行为、限期迁出执行措施不服，可在公告之日起十五日内向江苏高院提出书面异议并附相关证据材料。

江苏高院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，××将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款还规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，张群英在案涉房地产抵押权设立之后，与被执行人签订租赁合同，其租赁权不能对抗抵押权的实现，也不能对抗受让人。江苏高院为实现案涉房地产拍卖、变卖价值的最大化，要求张群英在拍卖、变卖前迁出所租商铺，有事实与法律依据，并无不当。张×英请求不予迁出其租赁商铺的主张，于法无据。江苏高院于2020年4月1日作出（2020）苏执异94号执行裁定，驳回张×英的异议请求。

最高院执行复议认定，随着社会经济的不断发展，物的商业流转也越来越复杂，不动产上往往会有不同的主体设定多个权利。进入执行程序后，要按照相应的规则、顺序来处理权利冲突。本案的争议焦点是：张×英的租赁权是否可以阻却对标的物交付的强制执行。首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。张×英在案涉房地产抵押权设立后与被执行人签订租赁合同，该租赁权不能对抗抵押权的实现。其次，实现抵押权时，应否保留租赁权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款明确，拍卖财产可以保留租赁权，也可以涤除租赁权。是否涤除该权利取决于该权利对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现是否有影响，有影响的应当将其除去后进行拍卖。执行法院为实现案涉房地产变价价值的最大化，要求张×英在拍卖、变卖前迁出所租商铺并无不当，但张×英的租赁权并不同时而消灭。再次，承租人在承租房屋时应对房屋上是否具有抵押权等情形尽到注意义务，应当对可能产生的权利损害有所预见。如张×英认为其租赁权遭受损害，可以向出租方主张权利，从而得到救济。故其请求不予迁出其租商铺于法无据，江苏高院（2020）苏执异94号执行裁定并无不妥，本院予以维持。

裁判要旨：是否涤除租赁权取决于租赁权对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现是否有影响，有影响的应当将其涤除后进行拍卖。执行法院为实现案涉房地产变价价值的最大化，要求承租人在拍卖、变卖前迁出承租房屋并无不当，但承租人的租赁权并不同时而消灭，承租人如认为其租赁权遭受损害，可以向出租方主张权利。 

6. （2021）最高法民再194号王君、沈阳佳建置业开发有限公司破产债权确认纠纷民事再审案。

案情简述：2013年5月21日，佳建公司（甲方、转让方）与王君（乙方、受让方）分别签订两份《商铺经营使用权转让合同》（合同编号：佳转000650号、佳转000651号），约定转让位于沈阳市沈河区龙港地下一层B097号、B096号商铺（建筑面积分别为8.93及8.88平方米）经营使用权。总价款分别为259，073元及257，692元，期限均为2013年10月1日起至2043年12月15日止。2013年5月19日，佳建公司向王君出具金额分别为1000元的收款收据两张。2013年5月21日，佳建公司向王君出具金额分别为256，692元、258，073元的收款收据两张。佳建公司管理人经核查，确认“王君已将其购买地下一层B097号、B096号的两个商铺的使用权转让价款259073元、257692元全部付清”。2018年10月26日，一审法院受理周一凡、刘淑娟、钱正纬、刘峥对佳建公司的破产重整申请。2018年10月31日指定佳建公司清算组担任佳建公司管理人，辽宁开宇律师事务所郑可心律师担任清算组组长。2019年3月14日，一审法院作出（2018）辽01破42-2号决定书，解除辽宁开宇律师事务所和郑可心律师的佳建公司管理人的清算组成员职务，指定北京隆安律师事务所沈阳分所吴杰律师任佳建公司清算组组长，北京隆安律师事务所沈阳分所、沈阳市沈河区皇城街道办事处综治科科长田延司为清算组成员。在债权申报期间，王君向管理人申报债权，管理人未予确认。一、二审法院认为，佳建公司在未履行完毕《商铺经营使用权转让合同》的情况下进入破产重整程序，王君就经营使用权转让金提起本案诉讼，故本案案由为破产债权确认纠纷。王君与佳建公司签订的《商铺经营使用权转让合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合同合法有效。根据案涉合同的内容可知，王君向佳建公司购买的标的为商铺的经营使用权，王君向佳建公司交付的款项为使用权转让金，故双方之间的法律关系为商铺经营使用权转让法律关系，而非房屋租赁法律关系，转让金系商铺经营使用权的对价款，而非租金。根据合同法第一百二十四条规定，本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，因此，王君与佳建公司间的相应法律问题应适用合同法总则的相关规定解决。王君提出的《商铺经营使用权转让合同》解除的主张符合破产法第十八条第一款规定，一审法院予以支持，合同解除日期为2018年12月26日。关于王君提出的确认其多付的25年租金430，637元在佳建公司破产债务中享有优先受偿权，并判令佳建公司给付其租金430，637元，由佳建公司破产财产中随时返还的诉讼请求。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，《商铺经营使用权转让合同》解除后，王君应将商铺的经营使用权返还佳建公司，佳建公司领受王君支付的30年经营使用权转让金，尚有剩余25年未履行对等义务，故佳建公司应将剩余25年转让金即430，637.5元[（259073元+257692元）÷30年×25年]返还王君。因此，王君将诉求金额自愿调整为430，637元的主张，一审法院予以支持。但因王君与佳建公司签订的是《商铺经营使用权转让合同》，并非房屋租赁合同，王君主张的430，637元的实质上也并非租金，故该转让金不具有共益债务的性质，因此，王君诉讼请求中关于430，637元优先受偿并随时返还的主张，一审法院不予支持。关于佳建公司管理人提出的其他事由，一审法院不予支持。二审法院维持原判，确认王君债权属于一般债权，而非共益债务。

最高院再审认为案件争议焦点为：《商铺经营使用权转让合同》性质；《商铺经营使用权转让合同》是否解除；如《商铺经营使用权转让合同》解除，佳建公司需返还王君剩余25年经营使用权转让金430,637元能否认定为共益债务。对上述争议焦点综合评判如下：

首先，关于案涉《商铺经营使用权转让合同》性质问题。该合同名称虽为“商铺经营使用权转让合同”，但转让的标的即为案涉商铺的占有、使用、收益的权益，就签订合同效果而言，与房屋租赁合同并无不同。如单独转让商铺经营使用权而不占有商铺则没有使用价值，亦失去签订合同的意义。且房屋经营使用权并非物权法上的独立物权，故案涉《商铺经营使用权转让合同》本质上应为商铺租赁合同。

其次，关于案涉《商铺经营使用权转让合同》是否解除的问题。本次再审审理期间王君、佳建公司一致认可合同解除时间系2018年12月26日，故就合同解除问题双方已达成合意，本院予以确认。

最后，关于案涉合同解除后，佳建公司占有的剩余25年经营使用权转让金是否构成不当得利的问题。不当得利的构成包括：一方获得利益；一方获益无法律根据；致使对方遭受损失，即获利与损失之间存在因果关系。其中“一方获益无法律根据”中包括因给付目的欠缺而发生不当得利情形，即合同无效、不成立、被撤销以及解除后，给付人并没有实现其给付目的。本案中，无论案涉《商铺经营使用权转让合同》性质为何，因为在签订《商铺经营使用权转让合同》时王君预付了30年的经营使用权转让金，而实际仅使用5年，合同解除后，案涉商铺的使用权返还给佳建公司，王君给付的剩余25年经营使用权转让金不能实现给付目的，佳建公司继续占有，构成不当得利。《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第一款第三项规定，在人民法院受理破产申请后，因债务人不当得利所产生的债务为共益债务。本案案涉《商铺经营使用权转让合同》解除后，佳建公司需返还王君的剩余25年经营使用权转让金430,637元应认定为共益债务。

裁判要旨：在管理人涤除租赁合同后，承租方按照《企业破产法》第42条规定明确主张预付租金属于共益债务的，管理人应当认定剩余预付租金因无法实现合同目的，对于债务人企业构成不当得利，属于共益债务范畴。

7.最高院（2016）最高法民他93号答复函。最高院在（2016）最高法民他93号答复函《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》中指出：“租赁合同如判解除，则预付租金构成不当得利应依法返还，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项的规定，该不当得利返还债务应作为共益债务，由破产企业财产中随时返还。”

从最高院相关意见及以往判例来看，在管理人解除合同的情况下，破产企业已收取的转让价款便失去依据，构成不当得利，根据权利义务对等原则，亦应予以返还，前述价款的返还不同于解除合同产生的损害赔偿义务，故返还价款应按照《破产法》第42条不当得利认定构成共益债务。

结语：为了实现财产处置利益最大化，充分保护破产案件中各方当事人的合法权益，管理人在破产清算程序中处置财产时，应当优先考虑涤除拟处置财产上负担的租赁权。在涤除租赁过程中，应当对于租赁权是否成立、是否真实进行有效识别，保护真实租赁关系中承租人合法权益，将其预付租金作为共益债务进行处理，而对于虚假的、恶意串通的承租人，应当认定租赁合同无效，并不予确认其基于租赁关系申报的债权。

来源：淄博市破产管理人协会

全国首例横向法人人格否认案例，关联公司之间为千万债务承担连带责任

在7月1日开始施行的新《公司法》中，第二十三条引入了一项极具震撼力的公司人格否认制度：当公司股东滥用其法人独立地位及股东有限责任来逃避债务，并对公司债权人的利益造成重大损害时，该股东必须对公司债务负连带责任。（原有条款）此外，如果股东通过其控制的多个公司进行上述行为，这些公司将需要对任何一个公司的债务负连带责任。（新增条款）对公司股东或实际控制人而言，这一条款具有重大影响，可能彻底颠覆他们精心构建的所谓"防火墙"公司。它不仅"纵向穿透"了股东仅以其出资额对公司承担有限责任的原则（原有条款），还"横向穿透"了关联公司之间本应相互独立的权利界限（新增条款），导致关联公司可能需要为彼此的债务承担连带清偿责任。

01观点速览

一、在关联公司中，如果人员、业务和财务等方面出现交叉或混合，使得各自财产无法区分，导致公司独立法人地位丧失，即构成人格混同。

二、若关联公司之间的人格混同严重损害了债权人的利益，这些公司应当对外部债务承担连带责任。

02案情摘要

原告徐工机械公司诉称川交工贸公司拖欠其货款未付，且与川交机械公司、瑞路公司人格混同，实际控制人王永礼及股东个人资产与公司资产混同，应承担连带清偿责任。原告请求判令川交工贸公司支付货款及利息，川交机械公司、瑞路公司及王永礼等人承担连带清偿责任。被告川交工贸公司、川交机械公司、瑞路公司辩称不混同，不承担清偿责任；王永礼等人辩称个人财产不混同，不应承担清偿责任。法院审理查明三个公司人员、业务、财务等方面存在混同，管理人员交叉任职，经营范围重合，共用结算账户，资金往来高达亿元，对外宣传区分不明。另查明，川交工贸公司已资不抵债但未注销，徐工机械公司未得到清偿的货款实为10511710.71元。

03 法院认为

一、川交工贸公司与川交机械公司、瑞路公司人格混同。1.人员混同：三公司的经理、财务负责人、出纳会计、工商手续经办人均相同，其他管理人员亦存在交叉任职的情形，川交工贸公司的人事任免存在由川交机械公司决定的情形。2.业务混同：三公司实际经营中均涉及相同业务，经销过程中存在共用销售手册、经销协议的情形；对外进行宣传时信息混同。3.财务混同：三公司使用共同账户，以实控人的签字作为具体用款依据，对其中的资金及支配无法证明已作区分；三个公司与徐工机械公司之间的债权债务、业绩、账务及返利均计算在川交工贸公司名下。因此，三个公司之间表征人格的因素（人员、业务、财务等）高度混同，导致各自财产无法区分，已丧失独立人格，构成人格混同。川交机械公司、瑞路公司应当对川交工贸公司的债务承担连带清偿责任。二、川交机械公司、瑞路公司应当对川交工贸公司的债务承担连带清偿责任。公司人格独立是其作为法人独立承担责任的前提。《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）第三条第一款规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。”公司的独立财产是公司独立承担责任的物质保证，公司的独立人格也突出地表现在财产的独立上。当关联公司的财产无法区分，丧失独立人格时，就丧失了独立承担责任的基础。《公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，三个公司虽在工商登记部门登记为彼此独立的企业法人，但实际上相互之间界线模糊、人格混同，其中川交工贸公司承担所有关联公司的债务却无力清偿，又使其他关联公司逃避巨额债务，严重损害了债权人的利益。上述行为违背了法人制度设立的宗旨，违背了诚实信用原则，其行为本质和危害结果与《公司法》第二十条第三款规定的情形相当，故参照《公司法》第二十条第三款的规定，川交机械公司、瑞路公司对川交工贸公司的债务应当承担连带清偿责任。

法院判决

01川交工贸公司于判决生效后10日内向徐工机械公司支付货款10511710.71元及逾期付款利息；‍

02川交机械公司、瑞路公司对川交工贸公司的上述债务承担连带清偿责任；

03驳回徐工机械公司对王永礼、吴帆、张家蓉、凌欣、过胜利、汤维明、郭印、何万庆、卢鑫的诉讼请求。

04律师评论及建议

有限责任原则在公司法中占据着举足轻重的地位，它有效地阻断了公司债务向股东个人财产的延伸，防止了企业风险向股东个人领域的扩散。这一原则使得股东能够安心投资于公司，从而激发了创业者的热情，并为公司吸引资本、扩大规模提供了有力支持。然而，公司人格独立和股东有限责任并非绝对不变。当股东滥用有限责任原则，或恶意利用该制度损害公司、其他股东或债权人利益时，法律将剥夺其享有的有限责任保护，并要求相关股东对公司债务承担连带责任。这一规定旨在弥补有限责任制度在特定情况下对债权人保护不足的缺陷，以维护法律的公平与正义。作为市场经营中独立运营的公司主体，应保证业务、财务的独立性，保证财务的规范性，避免仅通过搭建一层层股权架构来规避风险，但实则滥用股东支配地位。

来源：法赢企服微信公众号

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